在奧斯丁及周邊地區買過新房的人，大概沒有人不知道D.R. Horton這家建商吧！這是一家成立於1978年，美國主要住宅建築公司。由Donald R. Horton創立，總部位於德州的阿靈頓。它在美國各地都有業務，提供包括單戶住宅、公寓和townhouse等多樣化的類型。D.R. Horton以其廣泛的房屋設計、可負擔性以及在多個市場中的強大品牌識別度而聞名。D.R. Horton致力於為各種收入水準的購房者提供住房，包括首次購房者、升級購房者和活躍的老年人社區。除了住宅建築D.R. Horton還通過其金融服務部門為購房者提供抵押貸款和相關服務，進一步簡化了購房過程。
隨著時間的推移，D.R. Horton已經通過並購其他建築商和開發商以及通過不斷擴展其在全美範圍內的市場份額來擴大其業務，根據交付的房屋數量和營業收入來衡量，它已經被認為是美國最大的住宅建築商。
在上個月的公司財報電話會議上，D.R. Horton的首席財務官Bill Wheat告訴分析師：“為了適應2023財年期間以及進入2024財年的市場條件變化，本著為購房者提供更好的可負擔性的目的，我們不僅增加了購買中的激勵措施，而且在必要時也降低了房價和我們的住宅房屋的面積。”
2023年，D.R. Horton將其建造的房屋的平均面積（平方英尺）減少了3%。他們也向投資者表明，預計所建造的房屋的平均面積有逐漸下降的趨勢。
在經濟學中，有一個術語用來描述生產商在產品價格保持不變或僅輕微上漲的情況下，通過減少產品的尺寸、重量或數量來實際上提高產品價格的現象。這種策略通常在生產成本（如原材料或運輸費用）上升時被採用，因為生產商希望通過減少每個產品的內容量來維持利潤率，而不是直接提高價格。這個術語就是Shrinkflation（縮減通脹）。
消費者可能不會立即注意到產品縮水，因為包裝外觀和價格看起來沒有顯著變化，但實際上他們為每單位產品支付了更高的價格。縮減通脹常見於食品和日用品領域，但也可以出現在任何產品或服務中。簡而言之，shrinkflation是一種隱藏的價格上漲形式，讓消費者在不知不覺中為較少的商品或服務支付更多的費用。
為了找出新建築領域可能發生的縮減通脹的程度，ResiClub（一家致力於對美國住房市場進行深入跟蹤、報導和分析的開創性媒體與研究公司）聯繫了一家快速成長的房地產分析公司Parcl實驗室來獲取確切資料。
在深入瞭解確切資料之前，重要的是要強調ResiClub使用“縮減通脹”這一術語並沒有暗示任何負面含義。從經濟學角度看房屋可負擔性的快速惡化——抵押貸款利率從2022年的3%上升到超過6%——促使建築商採取策略，在一定程度上保持住房的可負擔性並保持銷售量，這種做法還是合情合理的。
根據Parcl實驗室的資料，新建築的面積中位數（以平方英尺為單位）從2022年的2,098下降到2023年的2,036。這3%的年度下降標誌著過去十年中最大的單年降幅。可以說不僅僅是D.R. Horton。許多房屋建造商都在減少房屋內部面積。
這一趨勢因住房可負擔性的日益緊張而加速，實際上在抵押貸款利率激增之前，新建房屋的面積就已經開始縮小了。根據Parcl實驗室的資料，2023年是新建單戶住宅面積連續第九年縮減的一年，從2014年的中位面積2,328平方英尺降到了2023年的2,036平方英尺。
Parcl實驗室聯合創始人Jason Lewris指出：“在過去的十年裡，儘管單戶住宅的平均面積保持穩定，但在疫情期間由於消費者偏好從城市向郊區轉移，導致有更大面積的二手房屋成交量增加，新建房屋的面積在過去十年中卻縮減了超過12%。”
在德克薩斯州聖安東尼奧由Lennar建造的Elm Trails社區
Scott Davis，Location Strategy（一家房地產諮詢公司）的總裁去年在經過由Lennar在聖安東尼奧建造的Elm Trails社區時拍攝了上面的照片。該社區內的單戶住宅面積從350平方英尺到660平方英尺不等，去年的價格從135,000美元到171,000美元不等。
在美國住房市場的大背景下，像Elm Trails這樣的微型住宅社區仍然是例外。Scott Davis說他見證了很多建築商鑒於持續的可負擔性壓力選擇考慮更小的地塊和住宅。
“近幾年來，我們目睹了由於價格壓力房屋面積略有縮減，這是在房屋面積持續增加了四十年之後的情形。現在的新趨勢是，建築商開始傾向於建造小型住宅——這些住宅類似於我們在戰後初期的郊區看到的樣式。建築商的調整不僅僅是對價格的回應；轉向更小房屋背後，其實還有人口結構的變化：單人戶口的增加、孩子數量的減少，以及家庭晚生育帶來的影響。同時可建設用地的缺乏也是一個重要因素——建築商被迫轉向那些以往被視為不適合建造單戶住宅的地塊，那裡更寬鬆的建築限制使他們能夠開發出更經濟、更能滿足廣泛消費者需求的產品，”Davis向ResiClub解釋道。
在南卡羅來納州查爾斯頓，Crescent Homes的首席執行官Ted Terry也注意到了這一趨勢。“我們一直在關注我們的產品線，並確保我們提供多樣化的產品，以滿足不同的購房者需求。我們看到的是，更小的房屋和更緊湊的設計對許多購房者來說更具吸引力，這反映了對更高效空間利用和更可管理的生活方式的需求。這種趨勢也反映了對更可負擔房屋的需求，特別是對於首次購房者和年輕專業人士，”Terry告訴ResiClub。
對於購房者來說，這種趨勢的好處是顯而易見的：更小的房屋通常意味著更低的購買價格。然而這也意味著在一段時間內，購房者可能會發現自己為更小的空間支付更多。
“在過去的幾年裡我們看到價格上漲，但房屋的大小並沒有相應增加。實際上，我們看到的是房屋面積的縮小，這反映了建造商對市場需求的反應，以及他們試圖在提供可負擔房屋方面的挑戰。隨著利率上升購房者對價格更加敏感，這可能會導致對更小、更實惠的房屋的需求增加，”Terry補充道。
對於那些想要更多空間的購房者來說，這可能意味著他們需要在預算範圍內尋找替代方案，比如考慮不同的地點或犧牲某些設施。
在南卡羅來納州查爾斯頓的土地開發商James Hughes看來，這種逐漸轉向更小地塊和更小住宅的趨勢，更多是被“權利集團” （entitlement groups）所推動，這些集團試圖在以高價退出之前，盡可能多地將開發專案納入建設計畫中。
“市場已經被權利集團提供的高密度地塊所淹沒。權利集團並非土地開發商，也不是房屋建造商。這些權利集團將土地納入合同，獲取所需的許可證，並對地塊進行工程設計。然後他們將‘紙上地塊’賣給土地開發商和房屋建造商。土地開發商和房屋建造商並不一定需要高密度地塊，但市場上銷售的就是這些地塊，”Hughes向ResiClub表示。Hughes補充說：“這是導致住宅占地面積減小的一個因素。”
總而言之，隨著市場環境的不斷變化和人口結構的演進，我們正見證著住房市場上一場細微卻深遠的轉變。從更小的住宅到高密度的開發專案，這些變化不僅反映了消費者需求的演變，也揭示了行業面臨的挑戰和機遇。正如Hughes所指出的，雖然有權利集團出於某種政治因素在推動市場向特定方向發展發揮作用，但我們相信這些趨勢最終將塑造出更加多樣化和可持續的住房環境。未來的住房市場將繼續適應這些變化，為不同需求的消費者提供更合適的解決方案。隨著我們進入這個不斷變化的新時代，保持靈活和創新將是所有參與者的關鍵。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）